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大V持續喊跌,明年南京樓市完蛋瞭?
微信公眾號：六朝匯樓市
作者：南京房子橙
校稿：夏明夜府/編輯：夏明夜府
如果可以允許我用一個詞形容現在的南京樓市，我隻想內心MMP，說著一句：變態！而在這份“變態”之外，全國樓市大V持續看跌南京，明年南京樓市要完蛋瞭？
NO.1| 壹
全國樓市著名大V、大傢多親昵的稱之為老楊的楊紅旭又喊話咯！這個月剛過2/3，老楊竟然就南京房事多次表態！從新房到二手房，南京這一次真的要完蛋瞭？
這一次，我把老楊從5月1日到5月19日20點之間的微博全部翻瞭個遍……
5月18日，老楊更推：“老楊參加一傢大型房企的內部交流會上，來自南京的兩傢營銷策劃機構的老總，不約而同的提出一個觀點：表面看南京的新房去化周期隻有4個月，實際上潛在庫存（在建與待建面積）高達3000萬平米，去化周期高達5年！南京新盤市場，未來二三年，供大於求！南京的同學們，擔心不？”
隱性庫存壓力山大，從明年到後年，南京真要嗝屁瞭？
5月10日，老楊可能沒睡午覺，他將自己對去年10月預測南京一年半後跌15%的預判定性為“屬於特定語境下的心血來潮，異常激動”。
我們簡單回顧下老楊去年10月份的預測，老楊堅信，從2016年11月30日老楊對南京發佈紅色預警之後至今年8月（2017年8月），這期間購買二手房（或市場價買新房）的人，一年半之後，多數都會被套（即低於買入價）。
5月4日，老楊又發博，“廈門、南京、無錫二手房能收縮的太狠瞭。大傢一定要註意風險瞭。廈門價格已經跌下來瞭。無錫剛跌。南京隨後。”
其實老楊是很專業的，對於樓市頗有一番研究建樹，也值得大傢敬重。正如他自己所說“老楊研究市場，主要是宏觀大勢，其中包括區域結構，比如一二三四線、東中西部等。同時，也關註主要城市。預測房價，一般以趨勢為主，不涉及具體幅度。尤其是具體城市的漲跌幅度，很難精準預測。”
南京的新房、二手房情況是比較復雜的。今天，我們順著老楊給的兩個觀測點，試圖去解開南京樓市的“內衣”……
NO.2| 貳
南京新房真實庫存是多少呢？
按照老楊披露的情況，南京有3000萬方（在建與待建面積）的庫存壓頂，光是去化這批房源就得花5年時間。
以一套住宅平均面積90平來計算下唄（實際情況是，現在的南京，是人是鬼，不管是剛需還是改善板塊，全TM一窩蜂爭著做大戶型），大概是33萬套住宅。
而2017年全年南京樓市賣房僅勉強超過6萬套，同比2016年12萬套銷量幾乎“腰斬”，創近六年的新低。按照去年這種行情，賣掉這些房子確實需要至少5年的時間。
但是有幾個其他的限制條件，被忽略瞭，而這幾個條件極有可能可能在關鍵時刻起到量變到質變的作用。就好像決定我們生死的往往就是那麼一兩個不太註意的事件，如周瑜死於傷寒。
1第一，受制於限價政策和現房銷售政策，這些新房的上市周期被推遲瞭，很多房企仍然還是在死扛著不上市，反正耗著唄！
去年聖誕節，六朝匯樓市曾經給大傢帶來《2018年，你打算買哪個地王盤？》，現在看來，可能主題得改成《2018年，預測下有哪幾個地王會上市？》
2
第二，南京從今年到現在，已經過去近半年時間，都沒有正兒八經的賣過地，這種操盤策略在一定程度上又在加劇市場上搶房的場景。如果瘋狂賣地、鉗制住地價的話，何患市場過熱？但土地財政，誰忍心棄之，畢竟不是食之無味棄之可惜的雞肋，而是貨真價實，肉質肥美的大雞腿呀！
現在網房顯示的數據南京的庫存隻有不到2.6萬套，但這裡面有很多不可描述的沒備案但實際已賣出的房源。
猶然記得一兩年前，南京還有那麼幾傢媒體想要統計南京的真實庫存量，當時還提出瞭一個概念叫“僵屍房”，嚇得XX局趕緊出來辟謠，我們的庫存是怎麼怎麼計算的。
其實，不是畏難情緒作祟，民間想知道這個數字有點難。打個極其不恰當的比喻。就跟在清河放眼望去，已沒有什麼官他拿不下，沒有什麼財他掙不來，沒有什麼色他征服不瞭的西門慶一樣，最終他沒得到王三官兒娘子黃氏，也沒有等到楚雲。
NO.3| 叁
南京二手房什麼情況？量怎麼樣？價又怎麼樣？
易居研究院10個典型城市二手房成交情況，南京4月二手房環比3月份成交量上漲瞭18%，但是和去年同期比就跌瞭，年初累計同比變化也呈現瞭微跌的態勢。最近南京不少中介確實生意慘淡，沒單子開。
那麼，南京二手房房價如何呢？
我們發現，二手房供應井噴的區域確實有降價，堪稱麻繩提豆腐。
以橋北為例，據一線中介介紹，最近二手房不僅沒漲價，反而還有挺多調低價格的呢，比如威尼斯水城、天潤城，有好幾套房源原本報價很高，一下子調低瞭10萬、甚至從3月的230萬降到210萬的，從200萬降到170萬的。
部分房齡較老房源跌幅明顯，如雨花新村這種80年代末的房源，其中多套調低瞭報價。
雖然有降價的，但是也有不少小區似乎在這一波行情中站穩瞭腳跟。就以在上一波樓市行情中帶頭降價的九龍湖、仙林湖作為代表性區域專門看一下，以期管中窺豹。
周末，我一出4號線仙林湖站就看到兩個鏈傢小哥正在“站臺”，借機聊瞭下仙林湖二手房，目前報價普遍在3萬以上，較年初甚至還漲瞭一點。
像萬達茂、新城香悅瀾山的成交價稍低，大概2.8-2.9萬/平，由於不滿2年，加稅費劃下來每平也3萬瞭。而像星葉楓情水岸、高科榮境、萬科金色領域成交價要比前面這些貴至少2000元每平。
我在鏈傢上查瞭一下仙林湖近期的成交情況。上個月萬科金色領域、星葉楓情水岸、保利羅蘭春天、新城香悅瀾山均有成交，萬科金色領域89㎡小三房單價賣到瞭33659元/平。
再來看看九龍湖近期的成交情況。萬科金域藍灣成交價3.5萬/平、3.7萬/平，新城玖瓏湖逼近3.6萬/平、保利中央公園3.4萬/平……較年初來說，這批次新房價格是有一定上揚的。
據九龍湖一線中介爆料，翠屏誠園97平房源賣瞭340萬，成交單價3.5萬/平。
當然，這些次新房能賣到這麼高的價格，也受到新房形勢的影響，區域沒新房供應，那想要在這裡買房，沒有太多選擇。
NO.4| 肆
雖然認為現下的南京，房價要跌已成定局，但和一天落戶30萬人的天津一比較，老楊分析道：“這個歷史上曾牛逼的城市，正在走下坡路，經濟數據難看死瞭。這樣的人才落戶門檻，不如去南京、杭州。”
但對於沒有人口支撐的城市來說，談房價又有什麼意義呢？
最後，做個投票，你覺得南京房價將會怎樣？
河西開盤時間飄忽不定但還是越來越近瞭，有想在河西買房的，
抓緊加匯大人入群，制定最合理的搖號策略。
微信公眾號：六朝匯樓市
作者：南京房子橙
校稿：夏明夜府/編輯：夏明夜府
如果可以允許我用一個詞形容現在的南京樓市，我隻想內心MMP，說著一句：變態！而在這份“變態”之外，全國樓市大V持續看跌南京，明年南京樓市要完蛋瞭？
NO.1| 壹
全國樓市著名大V、大傢多親昵的稱之為老楊的楊紅旭又喊話咯！這個月剛過2/3，老楊竟然就南京房事多次表態！從新房到二手房，南京這一次真的要完蛋瞭？
這一次，我把老楊從5月1日到5月19日20點之間的微博全部翻瞭個遍……
5月18日，老楊更推：“老楊參加一傢大型房企的內部交流會上，來自南京的兩傢營銷策劃機構的老總，不約而同的提出一個觀點：表面看南京的新房去化周期隻有4個月，實際上潛在庫存（在建與待建面積）高達3000萬平米，去化周期高達5年！南京新盤市場，未來二三年，供大於求！南京的同學們，擔心不？”
隱性庫存壓力山大，從明年到後年，南京真要嗝屁瞭？
5月10日，老楊可能沒睡午覺，他將自己對去年10月預測南京一年半後跌15%的預判定性為“屬於特定語境下的心血來潮，異常激動”。
我們簡單回顧下老楊去年10月份的預測，老楊堅信，從2016年11月30日老楊對南京發佈紅色預警之後至今年8月（2017年8月），這期間購買二手房（或市場價買新房）的人，一年半之後，多數都會被套（即低於買入價）。
5月4日，老楊又發博，“廈門、南京、無錫二手房能收縮的太狠瞭。大傢一定要註意風險瞭。廈門價格已經跌下來瞭。無錫剛跌。南京隨後。”
其實老楊是很專業的，對於樓市頗有一番研究建樹，也值得大傢敬重。正如他自己所說“老楊研究市場，主要是宏觀大勢，其中包括區域結構，比如一二三四線、東中西部等。同時，也關註主要城市。預測房價，一般以趨勢為主，不涉及具體幅度。尤其是具體城市的漲跌幅度，很難精準預測。”
南京的新房、二手房情況是比較復雜的。今天，我們順著老楊給的兩個觀測點，試圖去解開南京樓市的“內衣”……
NO.2| 貳
南京新房真實庫存是多少呢？
按照老楊披露的情況，南京有3000萬方（在建與待建面積）的庫存壓頂，光是去化這批房源就得花5年時間。
以一套住宅平均面積90平來計算下唄（實際情況是，現在的南京，是人是鬼，不管是剛需還是改善板塊，全TM一窩蜂爭著做大戶型），大概是33萬套住宅。
而2017年全年南京樓市賣房僅勉強超過6萬套，同比2016年12萬套銷量幾乎“腰斬”，創近六年的新低。按照去年這種行情，賣掉這些房子確實需要至少5年的時間。
但是有幾個其他的限制條件，被忽略瞭，而這幾個條件極有可能可能在關鍵時刻起到量變到質變的作用。就好像決定我們生死的往往就是那麼一兩個不太註意的事件，如周瑜死於傷寒。
1第一，受制於限價政策和現房銷售政策，這些新房的上市周期被推遲瞭，很多房企仍然還是在死扛著不上市，反正耗著唄！
去年聖誕節，六朝匯樓市曾經給大傢帶來《2018年，你打算買哪個地王盤？》，現在看來，可能主題得改成《2018年，預測下有哪幾個地王會上市？》
2
第二，南京從今年到現在，已經過去近半年時間，都沒有正兒八經的賣過地，這種操盤策略在一定程度上又在加劇市場上搶房的場景。如果瘋狂賣地、鉗制住地價的話，何患市場過熱？但土地財政，誰忍心棄之，畢竟不是食之無味棄之可惜的雞肋，而是貨真價實，肉質肥美的大雞腿呀！
現在網房顯示的數據南京的庫存隻有不到2.6萬套，但這裡面有很多不可描述的沒備案但實際已賣出的房源。
猶然記得一兩年前，南京還有那麼幾傢媒體想要統計南京的真實庫存量，當時還提出瞭一個概念叫“僵屍房”，嚇得XX局趕緊出來辟謠，我們的庫存是怎麼怎麼計算的。
其實，不是畏難情緒作祟，民間想知道這個數字有點難。打個極其不恰當的比喻。就跟在清河放眼望去，已沒有什麼官他拿不下，沒有什麼財他掙不來，沒有什麼色他征服不瞭的西門慶一樣，最終他沒得到王三官兒娘子黃氏，也沒有等到楚雲。
NO.3| 叁
南京二手房什麼情況？量怎麼樣？價又怎麼樣？
易居研究院10個典型城市二手房成交情況，南京4月二手房環比3月份成交量上漲瞭18%，但是和去年同期比就跌瞭，年初累計同比變化也呈現瞭微跌的態勢。最近南京不少中介確實生意慘淡，沒單子開。
那麼，南京二手房房價如何呢？
我們發現，二手房供應井噴的區域確實有降價，堪稱麻繩提豆腐。
以橋北為例，據一線中介介紹，最近二手房不僅沒漲價，反而還有挺多調低價格的呢，比如威尼斯水城、天潤城，有好幾套房源原本報價很高，一下子調低瞭10萬、甚至從3月的230萬降到210萬的，從200萬降到170萬的。
部分房齡較老房源跌幅明顯，如雨花新村這種80年代末的房源，其中多套調低瞭報價。
雖然有降價的，但是也有不少小區似乎在這一波行情中站穩瞭腳跟。就以在上一波樓市行情中帶頭降價的九龍湖、仙林湖作為代表性區域專門看一下，以期管中窺豹。
周末，我一出4號線仙林湖站就看到兩個鏈傢小哥正在“站臺”，借機聊瞭下仙林湖二手房，目前報價普遍在3萬以上，較年初甚至還漲瞭一點。
像萬達茂、新城香悅瀾山的成交價稍低，大概2.8-2.9萬/平，由於不滿2年，加稅費劃下來每平也3萬瞭。而像星葉楓情水岸、高科榮境、萬科金色領域成交價要比前面這些貴至少2000元每平。
我在鏈傢上查瞭一下仙林湖近期的成交情況。上個月萬科金色領域、星葉楓情水岸、保利羅蘭春天、新城香悅瀾山均有成交，萬科金色領域89㎡小三房單價賣到瞭33659元/平。
再來看看九龍湖近期的成交情況。萬科金域藍灣成交價3.5萬/平、3.7萬/平，新城玖瓏湖逼近3.6萬/平、保利中央公園3.4萬/平……較年初來說，這批次新房價格是有一定上揚的。
據九龍湖一線中介爆料，翠屏誠園97平房源賣瞭340萬，成交單價3.5萬/平。
當然，這些次新房能賣到這麼高的價格，也受到新房形勢的影響，區域沒新房供應，那想要在這裡買房，沒有太多選擇。
NO.4| 肆
雖然認為現下的南京，房價要跌已成定局，但和一天落戶30萬人的天津一比較，老楊分析道：“這個歷史上曾牛逼的城市，正在走下坡路，經濟數據難看死瞭。這樣的人才落戶門檻，不如去南京、杭州。”
但對於沒有人口支撐的城市來說，談房價又有什麼意義呢？
最後，做個投票，你覺得南京房價將會怎樣？
河西開盤時間飄忽不定但還是越來越近瞭，有想在河西買房的，
抓緊加匯大人入群，制定最合理的搖號策略。
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